Érdemes-e egy működő szervezetnek ingatlant tulajdonolni? Írta Némethy László és Glekov Sergey

Amennyiben működő vállalkozása akár gyártó, akár terméket vagy szolgáltatást értékesít, gyakran felmerül a kérdés, hogy (a) a társaságnak tulajdonában legyen(ek)-e az általa használt helyiség(ek) és ingatlan(ok) (pl. irodák, raktár, üzem stb.) , és ha igen, akkor (b) az ingatlanokat külön jogalanyon keresztül célszerű-e birtokolni. Ezeket a kérdésköröket külön-külön megvizsgáljuk.

a, A vállalat tulajdonában legyen-e az ingatlan, amelyben működik?

Mint a legtöbb kérdésben, vannak érvek és ellenérvek is. Az üzlethelyiség birtoklásának van némi előnye a cégértékelésnél, és a pénzügyi kimutatásban is jól mutat, valamint szükség esetén biztosítékot nyújthat a bankoknál. Ami a legfontosabb azonban: a működési hely birtoklása fontos stratégiai előnyökkel jár vállalkozása számára, például biztosíthatja, hogy ott maradjon, ameddig csak akar, anélkül, hogy fennállna annak a veszélye, hogy a tulajdonos felmondja vagy nem újítja meg a bérleti szerződését. Ezenkívül kevesebb a korlátozó tényező, mint egy bérleti szerződés esetén, ezáltal nagyobb tevékenységi szabadságot biztosítva.

A hátránya, hogy néhány vállalkozásnak egyszerűen nincs pénzügyi forrása az ingatlanba történő befektetéshez, vagy úgy gondolják, hogy sokkal magasabb megtérülést érhetnek el, ha alapvető üzleti tevékenységükbe fektetnek be, nem pedig ingatlanba, amelynek általában alacsony, de stabil a hozama. Például a világ legnagyobb szállodaláncai sem birtokolják az általuk üzemeltetett alapszintű szállodákat, mert úgy gondolják, hogy magasabb, stabilabb és mérhetőbb hozamot érhetnek el, mint ha ingatlanokkal is rendelkeznének.

A döntést továbbá befolyásolhatja a bérleti ingatlanpiac összetettsége. Ha megtalálja az ideális ingatlant teljes körű szolgáltatással és mindezt elfogadható áron, akkor a bérlés erősen javasolt választás lehet. Másrészről viszont a bérelhető ingatlanok gyakran kevésbé vonzóak, a szolgáltatások pedig csak közepesek. Lehet, hogy jobban jár a tulajdonlással.

b, Legyen-e az ingatlan egy elkülönített cég tulajdonában?

Miután eldöntötte, hogy vállalkozásában ingatlantulajdonnal is rendelkezik, számos érv szól amellett, hogy egy különálló szervezeti egység legyen jobb megoldás:
  • Korlátolt felelősség. Ha valaki esetlegesen beperli a működő céget, és az ingatlan különálló szervezet tulajdonában van, akkor az ingatlan valószínűleg nem lesz érintett a perben. (Ennek ellenkezője azonban nem mindig igaz: ha az ingatlan tulajdonosát vonják felelősségre (adóügyi, környezetvédelmi, szabályozási) bizonyos jogrendszerekben a bíróság áttörheti a korlátolt felelősséget,és így a holdingtársaság felelőssé tehető a leányvállalat szabálytalanságaiért.
  • A könyvelés átláthatóbb. Ha az ingatlan és az üzemeltető társaság különálló jogi személyiséggel rendelkezik, akkor az üzemeltető egység pénzügyi teljesítményét nem torzítja az ingatlan birtoklása és üzemeltetése.
  • Könnyebb kilépés. Könnyebb akár az ingatlan akár a működő vállalat értékesítése, ha az eladásra egymástól függetlenül kerülne sor. Ha a működő cég és az ingatlan ugyanabban a társaságban van, akkor a helyzet bonyolulttá válhat, amikor egy vevő csak az egyik iránt érdeklődik és a másikat nem szándékozik megvenni. Ilyen esetben az ingatlant valószínűleg egy új gazdálkodó egységbe kell átvinni, ami tőkenyereséget eredményezhet és az ingatlaneladás után fizetendő adót képez. Ezek az adóhatások jelentősek lehetnek, különösen akkor, ha az ingatlan értéke idővel megnőtt. (Noha egy vállalati egység leválasztása elméleti lehetőség, a legtöbb európai jogrendszerben ez hat hónapot vagy akár hosszabb időt is igénybe vehet, ezáltal elfogadhatatlan késedelmet okozva egy ügylet ütemtervében). Ezenkívül a legtöbb szétválás után az üzemeltető egység továbbra is felelős lehet az ingatlanhoz kapcsolódó, szétválás előtti kötelezettségekért. Ez a kilépés tervezésének fontos eleme.
Véleményünk szerint valójában csak egy nagy előnye van annak, hogy az ingatlanokat és egy működő üzletet ugyanabba a társaságba helyezzük, nevezetesen egy bizonyos mértékű költségmegtakarítás, azáltal, hogy nem kell bejegyeztetni és működtetni egy második céget emiatt. Kisebb, egyszerűbb vállalkozások számára ez fontos tényező lehet. De ha egy vállalkozás mérete indokolja vagy várhatóan növekszik a mérete, akkor érdemes megfontolni ezt a beruházást.

Természetesen, ha az Ön cége olyan ingatlanban működik, amely különálló cég tulajdona, de a tulajdonos révén kapcsolt vállalkozás, ügyelni kell arra, hogy a két vállalkozás közötti bérleti megállapodásban piaci alapú bérleti díjak legyenek meghatározva. Ezáltal megelőzhetők az adóhatósággal való esetleges problémák.

Egy utolsó tanács: ha működő vállalkozással és ingatlant tulajdonló vállalattal is rendelkezik, akkor érdemes megfontolni egy holdingtársaság létrehozását, amely mindkettőt tulajdonában tartja. Noha ez további költségszintet teremt egy újabb jogi egység létrehozása és működtetése által, számos előnye van:
  • Adóelőnyök. Sok jogrendszerben ha egy cég leányvállalatot (működő vagy ingatlanvállalatot, vagy mindkettőt) ad el, ez adómentes ügylet lehet.
  • Könyvelés. Készíthet olyan konszolidált pénzügyi kimutatásokat holding szinten, amelyek tükrözik több egység együttes erejét.
Maximális rugalmasság kilépés esetén. Lehetőség van eladni az egész holding társaságot (amely a leányvállalatok tulajdonosa), illetve egy vagy több leányvállalat külön-külön is értékesíthető.
Vissza

Konzultáljon egy vezető munkatársunkkal

Kötelezettség nélküli konzultáció